Kinnisvaraõigus Eestis

Eesti on oma olemuselt kinnisvaraomanike riik, kus tuleb arvestada kinnisvaraõigusega.

Eesti koduomanike osakaal ja turu muutused

Ajalooliselt on siin alati peetud oluliseks isiklikku omandit ning eluasemeid ostetakse pigem endale kui üürimiseks. Kui veel mõni aeg tagasi räägiti, et umbes 90% inimestest elab oma kodus, siis värskem statistika näitab, et tegelikkuses jääb see osakaal pigem 79–80% juurde. Seega on tõsi, et suur enamus eestlastest on koduomanikud, kuid samas muutub kinnisvaraturg pidevalt.

Linnades, eriti Tallinnas ja Tartus, on viimastel aastatel märgata üüriturul aktiivsuse ja hindade kasvu, mis tähendab, et kodu ostmine ei pruugi olla kõigile jõukohane. Selle kõrval muutuvad olulisemaks ka üürimajad ja pikaajalised üürilepingud. Eestis tervikuna on siiski jätkuvalt väga kõrge koduomanike osakaal – umbes 80% inimestest elab oma või pereliikmete kodus.

Kinnisvara omadused

Kinnisvara on eriline vara, millel on omadused, mis eristavad seda teistest asjadest. Esiteks on see püsiv ja paikne – maad ega maju ei saa lihtsalt liigutada. Teiseks on kinnisvara sageli kallis, nõuab investeeringuid ja hoolt, kuid samas võib tuua tulu, kui seda kasutada üürimiseks või äriks. Kinnisvaral on ka esteetiline ja emotsionaalne väärtus: kodu võib olla hubane või modernne, väärikas või remonti vajav, privaatne või hoopis prestiižne. Lisaks praktilistele omadustele tuleb kinnisvara puhul alati arvestada ka õiguslike tunnustega. Omand on pärandatav, kingitav ja müüdav, kuid kõige olulisem, mida tasub meeles pidada on, et kinnisvaraga kaasnevad alati õigused ja kohustused.

Olulisemad seadused

Eesti kinnisvaraõigust reguleerib terve rida seadusi. Kõige olulisem on Asjaõigusseadus, mis määrab omandiõiguse, valduse ja piiratud asjaõiguste põhimõtted. Selle kõrval täpsustab Asjaõigusseaduse rakendamise seadus mitmeid küsimusi, näiteks tehnovõrkude ja rajatiste talumise kohustust või sundvalduse kehtestamist. Kinnistusraamatuseadus reguleerib, kuidas kinnistusraamatusse kandeid tehakse ja milliseid põhimõtteid seal järgitakse. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus on oluline just kortermajade elanikele ja ühistutele. Ehitusseadustik ja planeerimisseadus mõjutavad ehitamise ja kasutuslubadega seotud küsimusi ning seeläbi ka kinnisvara väärtust ja kasutusvõimalusi.

Rooma õigus ja omandiõiguse põhimõtted

Rooma õigusest pärit põhimõte superficies solo cedit ehk „kõik, mis on maa peal, kuulub maa omanikule“ on endiselt kinnisvaraõiguse aluseks paljudes õigussüsteemides. See tähendab, et maaomandi juurde kuuluvad tavaliselt ka hooned ja rajatised, mis on maa suhtes püsivalt seotud – s.t maapinna külge ankurdunud, rajatud hooned, betoonalused vundamendid jms. Eestis tunnustatud sarnane lähenemine ilmneb läbi ehitusõiguse (right of superficies) institutsiooni, mille kohaselt võib hoone rajamise või kasutamise õigust maa peale anda eraldi lepinguga, kuid kui see lepinguõigus (ehitusõigus) lõppeb või lepingu tingimused ei täitu, võib hoone või rajatis osaliselt või tervikuna üle minna maaomanikule. Seega kuigi põhimõte ei ole absoluutselt piiranguteta – on olulised erandid, nagu korteriomand, lepinguosaliste kokkulepped ja seadusega sätestatud ehitusõigused – aitab see põhimõte selgitada, millal maa ja rajatised moodustavad ühe terviku omandisuhtu.

Kinnistusraamat ja selle põhimõtted

Kinnistusraamat on avalik register, kuhu kantakse kõik Eesti kinnisasjad koos omanike, piirangute ja hüpoteekidega, et tagada õiguskindlus kinnisvaratehingutes.

Kinnistusraamatut juhivad mitmed põhimõtted:

avalduspõhisus tähendab, et muudatused tehakse ainult omaniku või notari avalduse alusel;
nõusoleku põhimõte eeldab, et kõik asjaosalised peavad muudatusega nõustuma;
järjekorra põhimõte määrab, et varasem kanne on alati tugevamas positsioonis kui hilisem;
avalikkuse põhimõte lubab kõigil huvilistel registrit vaadata, kuid ainult põhjendatud huvi korral;
avaliku usalduse põhimõte annab õiguskindluse, et registrisse kantud andmeid võib usaldada.

Kinnistusraamatu neli jaotist sisaldavad infot maatüki kohta, omaniku kohta, piiratud õiguste kohta ja lõpuks hüpoteekide kohta.

Kinnistusraamatu pidamist, selle struktuuri ja kannete tegemise korda reguleerib Kinnistusraamatuseadus (KRS). See määrab:

millised andmed peavad registrisse kantud olema (maa, omanik, piiratud õigused, hüpoteegid),
kuidas kandeid tehakse (nt avalduse alusel, notari kaudu),
milliseid põhimõtteid järgitakse (avalikkuse põhimõte, järjekorra põhimõte jne),
milline on registri õiguslik tähendus (nt avaliku usalduse põhimõte – registri andmeid võib usaldada).

Kinnisvaraõigus ei piirdu ainult seaduste ja registri põhimõtetega – igapäevaelus avaldub see konkreetsetes olukordades ja vaidlustes, millega nii kinnisvaraomanikud, üürnikud kui ka naabrid kokku puutuvad. Alljärgnevalt vaatame lähemalt olulisemaid teemasid, nagu heauskne omandamine, kaasomandi jagamine, servituudid, sundvaldus, naabrusõigused ja muud küsimused, mille tundmine aitab vältida probleeme ja tagada, et kinnisvara kasutamine oleks turvaline ja õiguspärane.

Heauskne omandamine

Heauskne omandamine tähendab olukorda, kus inimene ostab kinnisvara siiras usus, et kõik on korras, kuid hiljem selgub, et müüjal ei olnudki tegelikult õigust seda müüa. Näiteks võib kinnistusraamatus olla kanne, mis näitab ühte inimest omanikuna, kuid tegelikult on omandivaidlus pooleli või kanne pole veel uuendatud. Kui ostja tugineb registri andmetele ega teadnud ega pidanudki teadma, et müüjal puudub õigus tehingut teha, siis kaitseb seadus ostjat – ta jääb ikkagi kinnistu omanikuks.

See põhimõte on oluline just seetõttu, et tagada kindlus kinnisvaraturul: inimesed julgevad osta ja müüa kinnisvara, teades, et kui nad tegutsevad heas usus ja kontrollivad kinnistusraamatut, ei saa nad hiljem süüdistatud olla kellegi teise vea või varjatud probleemi pärast. Samas on tegemist pigem harvaesineva olukorraga, kuid kui see tekib, võib see puudutada suuri varalisi väärtusi ja viia kohtuvaidlusteni.

(Õiguslik alus: Asjaõigusseadus § 95)

Kaasomand

Kaasomand tähendab, et üks kinnistu või hoone kuulub korraga mitmele inimesele. Kõigil kaasomanikel on siis teatud mõtteline osa kogu kinnistust. See tähendab, et seaduse järgi ei kuulu kellelegi kindlalt näiteks „köök“ või „aed“, vaid igaühel on proportsionaalne osa kogu kinnistust.

Praktikas võivad kaasomanikud sõlmida notariaalse kasutuskorra, kus täpsustatakse, kuidas kinnisasja tegelikult kasutatakse. Näiteks lepitakse kokku, et üks kasutab aeda, teine garaaži ja kolmas üht konkreetset korterit. Sellisel juhul ei ole enam tegemist ainult mõtteliste osadega, vaid ka reaalse kasutuskorra jaotusega, mis aitab igapäevaelu korraldada ja vaidlusi vältida.

Probleemid tekivad siis, kui kasutuskorda ei ole kokku lepitud või kui üks kaasomanik tahab teha otsuseid teiste nõusolekuta. Seadus näeb ette, et kui kaasomanikud kokkuleppele ei jõua, võib üks kaasomanik taotleda kaasomandi lõpetamist. Praktikas tähendab see tavaliselt kolme võimalust:

üks kaasomanik ostab teised välja või kingib enda osa ära,
kinnistu müüakse ühiselt kolmandale isikule ja saadud raha jagatakse omavahel,
kinnistu jagatakse korteriomanditeks, kui see on ehituslikult ja seaduslikult võimalik.

Kuna kaasomandi lõpetamise teemad jõuavad sageli kohtusse, peetakse seda üheks keerulisemaks kinnisvaraõiguse valdkonnaks.

(Asjaõigusseadus § 70)

Servituudid ja sundvaldus

Kinnisvara kasutamise juures tulevad sageli mängu ka servituudid ja sundvaldus. Need on olukorrad, kus ühe kinnistu omanik peab arvestama sellega, et tema maad või maja saab kasutada ka keegi teine – kas kokkuleppe alusel või seadusest tulenevalt.

Servituut on õigussuhe, kus ühe kinnisasja (teeniva kinnisasja) omanik peab lubama teisel isikul või teisel kinnisasjal midagi kasutada. Kõige lihtsam näide on juurdepääsuõigus – kui naabri kinnistule ei vii avalikku teed, siis võib tema kasuks seada servituudi, mis annab õiguse käia või sõita üle teise maa. Servituut võib olla ka näiteks õigus vedada elektrikaabel või veetorustik üle võõra kinnistu. Servituut tekib tavaliselt kokkuleppe ja notariaalse lepingu alusel ning kantakse kinnistusraamatusse, et see oleks kõigile nähtav ja siduv ka tulevastele omanikele.

Sundvaldus on seevastu tugevam ja tekib ilma omaniku vabatahtliku nõusolekuta – see on seadusest või haldusaktist tulenev kohustus. Sundvalduse võib seada avalikes huvides, näiteks kui päästeamet vajab ligipääsu, et tagada ohutus, või kui võrguettevõte peab paigaldama torustiku või elektriliini. Omanik ei saa sundvaldusele vastu vaielda, kuid üldjuhul on tal õigus saada selle eest hüvitist, sest tema kinnistu kasutusvõimalusi piiratakse.

Servituut ja sundvaldus on seega mõlemad viisid, kuidas kinnisasja kasutamist laiendatakse väljapoole omaniku enda huvisid. Esimesel juhul on tegemist tavaliselt kokkuleppelise lahendusega, teisel juhul riigi või omavalitsuse poolt kehtestatud kohustusega.

(Õiguslik alus: Asjaõigusseadus § 158; Asjaõigusseaduse rakendamise seadus § 15 prim 2)

Naabrusõigused

Naabrusõigused on reeglid, mis aitavad hoida tasakaalu naabrite vahel, kui ühe kinnistu kasutamine hakkab mõjutama teist kinnistut. Ehkki iga kinnisvaraomanik võib oma maal üsna vabalt toimetada, seab seadus piirid – nii, et naabri õigusi ei kahjustataks.

Tüüpilised probleemid, mis võivad vaidlusteks kasvada, on näiteks suitsu, müra või tolmu levimine naabri krundile. Samuti võib segadusi tekitada, kui üks krunt varjab teise päikesevalguse (näiteks kõrgete puude või ehitisega). Samuti on oluline vee äravool – kui vihma- või sulavesi juhitakse nii, et see ujutab üle naabri maa, võib sellest kiiresti saada kohtuvaidlus.

Seadus ütleb, et kinnistu omanik peab oma õigusi teostades alati arvestama ka naabrite huvide ja õigustega. See tähendab, et naaber ei pea taluma põhjendamatut kahju või häiringut, mis ületab tavapärase piiri. Kui siiski tekib vaidlus, võib selle lahendamiseks pöörduda kohtusse.

Naabrusõigused on seega loodud selleks, et igaüks saaks oma kinnisvara kasutada turvaliselt ja rahulikult, ilma et tekitaks ülemäärast kahju kõrvalasuvale kinnistule või selle omanikule.

(Asjaõigusseadus § 143)

Kinnisvara omandi lõppemine

Kinnisomand võib lõppeda kahel peamisel viisil. Esiteks võib omanik ise kinnisomandist loobuda. Selleks tuleb notari juures teha ametlik avaldus, mis kantakse kinnistusraamatusse. Sellisel juhul läheb kinnisasi automaatselt riigi omandisse ning riik ei pea andma selleks eraldi nõusolekut (AÕS § 126).

Teiseks võib omandiõigus lõppeda nn igamise kaudu. Kui keegi teine on kinnisasja pikka aega – vähemalt 30 aastat – järjepidevalt ja nagu omanik kasutanud, võib ta seaduse alusel saada uueks omanikuks (AÕS § 123, § 124).

Igamine ehk pikaajaline valdus

Igamine on seaduses sätestatud viis, kuidas inimene võib saada kinnisasja omanikuks lihtsalt selle kaudu, et ta on seda pikka aega kasutanud ja valdanud nagu omaenda kinnisvara. Eestis tähendab see tavaliselt vähemalt 30 aastat järjestikust valdust.

Valdama „nagu omanik“ tähendab, et inimene hoolitseb kinnistu eest, maksab näiteks maamaksu, ehitab või peab korda hooneid ning ei lase kinnistul lihtsalt hääbuda. Teised inimesed, sealhulgas tegelik omanik, ei ole selle aja jooksul oma õigust reaalselt kasutanud ega vaidlustanud valdaja tegutsemist.

Sellises olukorras ütleb seadus lõpuks: „Kui sa oled juba aastakümneid käitunud nagu omanik ja tegelik omanik ei ole midagi ette võtnud, siis tunnustamegi sind omanikuna.“ See aitab ära hoida olukordi, kus kinnisasja õiguslik seisund on lõputult ebaselge, sest registris on üks nimi, aga tegelikult on vara kasutusel kellegi teise käes.

Oluline on teada, et igamine ei toimu automaatselt. Kui valdaja soovib saada seaduslikuks omanikuks, peab ta esitama kohtule vastava taotluse ja alles pärast kohtuotsust kantakse uus omanik kinnistusraamatusse.

Igamine on mõeldud õiguskindluse tagamiseks – et kinnistutel ei oleks määramata ajaks „omaniketa“ või „tühiõiguslikke“ seisundeid. See ei juhtu üleöö ega paari aastaga, vaid ainult pika aja jooksul ja selgete tingimuste täitmisel.

(Õiguslik alus: Asjaõigusseadus § 123, § 124)

Normide hierarhia

Õigusaktid on nagu suur reeglistik, kus kõik seadused ei ole samaväärsed – mõned on üldisemad ja teised väga konkreetse olukorra jaoks loodud. Sellepärast räägitaksegi normide hierarhiast, mis tähendab seaduste ja paragrahvide „astmelist“ järjestust.

Üldnormid on laiade teemade reeglid. Need annavad üldise raamistiku, kuidas asju lahendada. Näiteks Tsiviilseadustiku üldosa seadus annab laiemad põhimõtted, kuidas tsiviilõigus toimib – millised on tehingute üldreeglid, kuidas arvutatakse tähtaegu, mis on õiguste kuritarvitamine jne.
Erinormid on aga mõeldud täpseks olukorraks või kitsamale valdkonnale. Näiteks Asjaõigusseadus (AÕS) reguleerib just nimelt kinnisomandit, piiratud asjaõigusi, servituute ja hüpoteeke. Või AÕS rakendamise seadus (AÕSRS), mis täpsustab veel detailsemalt, kuidas näiteks tehnovõrkude talumiskohustused toimivad.

Kui üldnorm ja erinorm omavahel kokku põrkavad – näiteks üks seadus ütleb „reeglina tehakse nii“, aga teine ütleb „kui on tegu just selle olukorraga, siis tehakse teisiti“ –, siis võidab alati erinorm. See tähendab, et konkreetse juhtumi jaoks ette nähtud täpsem reegel on tugevam kui lai üldreegel.

Praktiline mõte on lihtne: täpsem reegel lahendab konkreetse vaidluse, sest ta ongi loodud selle olukorra jaoks. Üldreegel jääb alles, aga taandub, kui laual on kitsam ja täpsem seadusesäte.

See süsteem aitab vältida kaost olukordades, kus seadusi on palju ja need võivad esmapilgul üksteisele vastu rääkida. Hierarhia põhimõte annab juhise: kõigepealt vaata, kas leidub erisäte, ja kui leidub, kasuta seda. Alles siis rakendatakse üldnormi.

(Tsiviilseadustiku üldosa seadus; Asjaõigusseaduse rakendamise seadus)

Kinnisvaraõiguse seos avaliku ja eraõigusega

Kinnisvaraõigus on tihedalt seotud nii avaliku kui eraõigusega. See puudutab nii riigi planeeringuid, ehituslubasid ja avalikke huve kui ka inimeste igapäevaelu, perede ja naabrite suhteid. Selle rägastiku mõistmine on oluline igaühele, kes tegeleb kinnisvara ostmise, müümise, haldamise või kasutamisega. Õigusalane teadlikkus aitab vältida suuri kahjusid ja tagada, et kinnisvara on turvaline ja väärtust hoidev investeering. (Viited: Ehitusseadustik, Planeerimisseadus, AÕS, Kinnistusraamatuseadus)

Eesti kinnisvaraõigus tugineb tugevatele traditsioonidele ja läbimõeldud seadustele. Kuigi süsteem on loogiline, tekib praktikas endiselt vaidlusi, eriti kaasomandi, servituutide, heauskse omandamise ja naabrusõiguste osas. Seepärast on soovitatav, et iga kinnisvaraomanik jälgiks seaduste arengut, tutvuks registrikannete ja piirangutega ning vajadusel konsulteeriks juristiga. Nii on võimalik vältida ebameeldivaid üllatusi ja tagada, et kinnisvara teenib oma omaniku huve parimal võimalikul viisil.