Miks korrashoid on seadusega kohustus?

Ehitusseadustik (EhS) ütleb, et hoone peab olema ohutu ja kasutatav mitte ainult ehitamise ja loa taotlemise ajal, vaid kuni selle eluea lõpuni. See tähendab, et iga päev, mil maja või kortermaja seisab, peab ta vastama teatud nõuetele:

• Ohutus – hoone ei tohi ohustada seal elavaid või liiklevaid inimesi. Näiteks ei tohi katuselt kukkuda jääpurikad, trepikoda peab olema turvaline ja elektrisüsteem korras.

• Kasutatavus – hoone peab täitma oma eesmärki. Kui see on elamu, peab seal olema võimalik elada; kui see on büroo, peab see vastama töötingimustele.

• Nõuetele vastavus – kõik tehnosüsteemid (elekter, ventilatsioon, veevärk, küte jne) peavad töötama nii, nagu seadus ette näeb.

See tähendab, et omanik ei saa öelda: „Ehitasin maja, load sain, rohkem mind ei huvita.“ Vastutus on katkematu.

Omaniku vastutus kogu eluea jooksul

Kui midagi juhtub – näiteks tekib tulekahju või elektririke – vastutab alati omanik, isegi siis, kui ta pole ise midagi valesti teinud. Seda nimetatakse vastutuseks süüst olenemata. Näiteks:

• Kui kortermaja suitsuandurid ei tööta ja tulekahju korral ei saa inimesed õigel ajal väljuda, on see omaniku või ühistu vastutus.

• Kui ventilatsioon on hooldamata ja tekivad hallitusprobleemid, võib see viia vaidlusteni üürnike või naabritega.

Seega – korrashoid ei ole „soovituslik“, vaid juriidiline kohustus.

Kus on vaja pädevat spetsialisti?

Kõike aga ei saa ega tohi ise teha. Seadus ütleb, et paljud tööd tohib teha ainult kutsetunnistusega spetsialist. Näiteks:

• Tuleohutussüsteemide projekteerimine, ehitamine ja hooldus.

• Tulekahjusignalisatsiooni ja suitsuandurite süsteemide paigaldamine ja kontroll.

• Ventilatsioonisüsteemide paigaldus ja hooldus.

• Elektripaigaldiste kontroll ja hooldus.

• Gaasiseadmete kontroll ja hooldus.

• Energiakonsultatsioon ja auditeerimine.

Kui töö teeb inimene, kellel pole vastavat õigust, ei vabasta see sind kui omanikku vastutusest. Kui pärast õnnetust selgub, et töö tegija polnud pädev, langeb süü ikkagi sulle.

Kuidas ma tean, kas elektrik või katla hooldaja on pädev? Kus kohast kontrollida?

Kaks sammu:

1. Kontrolli teenusepakkujat Majandustegevuse registrist (MTR).
   Elektri-, gaasi-, korstnapühkimis- jmt töid pakkuvad ettevõtted peavad olema registrisse kantud. Otsi ettevõte või isik ning veendu, et neil on vastav tegevusvaldkond registreeritud.

2. Kontrolli isiku kutse- või pädevustunnistust Kutseregistrist.
   Elektritööde tegijate kutsetunnistused (nt “elektrik”, “elektritöö juht”) on leitavad Kutseregistrist. Ka TTJA (Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Amet) kinnitab: elektritöid võivad teha vaid piisava ettevalmistusega isikud ning ettevõttel peab olema vastutav kompetentne elektritöö juht.

Nipp: küsi spetsialistilt tunnistuse number või link registrikandele. Aus tegija näitab seda rõõmuga.

Ehituse kolm tasandit

Kui midagi juurde ehitad või suuremat remonti teed, eristab seadus kolme võimalust:

1. Omaniku õigus – väiksemad hooned (kuni 20 m² ja 5 m kõrgused) võib püstitada ilma loata. Kuid ka need peavad vastama nõuetele. Näiteks aiamaja, garaaž või väike kuur.

2. Ehitusteatis – esitatakse omavalitsusele. Kui 10 päeva jooksul vastust ei tule, loetakse see heakskiiduks.

3. Ehitusluba – suuremate ja keerulisemate hoonete puhul. Tingimused on kirjas Ehitusseadustiku lisas 1.

Oluline: isegi kui ehitad ilma loata väikese kuuri, oled endiselt vastutav, kui see näiteks variseb ja kedagi vigastab.

Erinormid ja seaduste tugevusjärjekord

Sageli küsitakse: mida teha, kui kaks seadust on omavahel vastuolus? Näiteks Ehitusseadustik ütleb üht ja Tuleohutuse seadus teist.

Siin kehtib erinormi põhimõte: täpsem seadus on alati tugevam kui üldine.

• Kui Tuleohutuse seadus ütleb, et tulekahjusüsteemi peab iga aasta kontrollima, siis tulebki seda teha, isegi kui Ehitusseadustik selles vaikib.

• Kui tegemist on elektri- või gaasiseadmetega, on vastavad erinormid alati Ehitusseadusest tugevamad.

Näiteks: elamiseks mõeldud tavaline korter ei vaja tavaliselt auditit. Aga kui seda hakatakse kasutama majandustegevuseks, näiteks Airbnb majutuseks, võivad auditinõuded siiski tekkida, sest siis muutub kasutusotstarve.

Näide igapäevaelust: kõnnitee hooldus

Üks lihtsamaid ja konkreetsemaid kohustusi on kõnnitee hooldus. Ehitusseadustiku § 97 järgi peab linnas või alevis kõnnitee eest hoolitsema kinnistu omanik, mitte vald või linn. See tähendab:

• lume ja jää koristamist,

• libeduse tõrjumist,

• tee korrashoidu.

Kui inimene libiseb ja saab vigastada, võib ta nõuda kahju hüvitamist sinult kui kinnistu omanikult. Seda on Eestis ka kohtulahenditega kinnitatud.

Kui palju kontrollid maksavad ja kui tihti neid teha tuleb? 

Suitsuandur on kohustuslik kõigis kodudes alates 2009. aastast. Testi regulaarselt (nt kord kuus), vaheta patarei vastavalt tootja juhistele ning asenda andur uuega ~10 aasta järel (paljudel tootjatel on nii märgitud). Kohustus hooldada on omanikul endal; eraldi “tuleohutuskontrolli” eramaja suitsuandurile tellima ei pea.

Rohkem infot loe kindlasti siit: kodutuleohutuks.ee/suitsuandur/

Vingugaasiandur (CO-andur) on kohustuslik, kui kodus on korstnaga ühendatud gaasiseade (nt gaasiboiler). Soovituslik ka tahkel kütusel seadmete puhul. Hooldus sarnaselt suitsuandurile (testi, vaheta vastavalt juhistele).

Rohkem infot loe kindlasti siit: kodutuleohutuks.ee/vingugaasiandur/

Korstnapühkimine ja küttesüsteemid

• Kortermajades ja ridaelamutes: vähemalt korra aastas teeb töö kutseline korstnapühkija, kes väljastab akti. Vaata põhjalikku juhist siit: kodutuleohutuks.ee/korstnapuhkimine/

• Eramajas: omaniku kohustus on küttesüsteemi regulaarselt puhastada; lisaks peab vähemalt kord 5 aasta jooksul kutseline korstnapühkija tegema puhastuse ja ülevaatuse (koostatakse akt).

Kui kahtled oma kodu tuleohutuses ja soovid nõustamist, siis anna sellest teada ohutusportaal.paasteamet.ee (kodunõustamiste tellimine) või Riigiinfo telefonil 1247.

Hinnad: sõltuvad piirkonnast ja töö mahust (tõmbekõrgus, läbipääs, lisapuhastused). Hinna teada saamiseks küsi pakkumist 2–3 tegijalt (kohalikud korstnapühkijad, MTRis registreeritud ettevõtted).

Tuleohutusülevaatus (TOÜ)  ei ole üldjuhul elumajadele kohustuslik. TOÜ on kohustus teatud suurematele hoonetele, nagu näiteks üle 750 m² büroohooned, üle 1000 m² tööstus- ja laohooned, suured garaažid, jms. Eramud ja tavalised korterid ei kuulu üldnimekirja. Intervall on 3 aastat (teatud tingimustel kuni 6 aastat). Pikemalt saad sel teemal lugeda siit www.rescue.ee/et/juhend/tuleohutuseuelevaatuste-kkk

Dokumenteerimine on sinu kaitse

Iga hooldus, remont või ülevaatus tuleb kirjalikult dokumenteerida. Miks? Sest vaid dokumentatsioon tõendab, et oled kohustusi täitnud.

Pane kirja:

• millal töö tehti,

• mida täpselt kontrolliti või hooldati,

• kes töö tegi ja mis pädevusega ta oli,

• milliste normide järgi töö tehti.

Kui hiljem tekib vaidlus või õnnetus, siis dokumentatsioon on sinu ainus tõend, et oled omanikuna käitunud vastutustundlikult.

Kontrollnimekiri omanikule

Kui sa pole oma hoone hoolduse osas midagi süsteemselt teinud, alusta sellest:

1. Tee inventuur – millised tehnosüsteemid sul on (elekter, küte, ventilatsioon, veevarustus, tuleohutus).

2. Kogu kokku olemasolevad hooldus- ja kontrollaktid.

3. Kontrolli, kas töö tegijad olid pädevad spetsialistid.

4. Koosta või uuenda hooldusplaan.

5. Tee regulaarne audit (nt tuleohutusülevaatus).

6. Hoia dokumente turvaliselt ja süsteemselt.

Hoone korrashoid ei ole ainult esteetika või omaniku vaba valik. See on seadusest tulenev kohustus, mis kestab seni, kuni hoone eksisteerib. Kui midagi juhtub ja nõudeid ei järgita, langeb vastutus alati omanikule.

Tavainimese jaoks tähendab see lihtsat tõde: hoia oma vara korras, kasuta spetsialiste seal, kus vaja, ja dokumenteeri kõik tegevused. Nii väldid trahve, kohtuvaidlusi ja mis peamine – tagad ohutuse nii endale kui ka teistele.